کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان
خسارت به ساختمان و تاسیسات ساختمانی در سطح گستردهای صورت میگیرد. سالانه به دلیل انفجارهای مختلف، نشت گاز، گودبرداری، زلزله و سایر بلایایی طبیعی مانند سیل و غیره خسارت زیادی به ساختمانها وارد میشود. به دلایل مختلفی باید میزان دقیق خسارت وارده بر این ساختمانها محاسبه شود. برای مثال افرادی زیادی که منازل آنها به دلیل سیل دچار خسارت شده است اقدام به دریافت وام میکنند به همین دلیل باید اطلاعات موثقی در خصوص میزان خسارت وارده جهت دریافت وام جمع آوری و به شکل مستنداتی ارائه دهند. کارشناس رسمی دادگستری ما در حوزه راه و ساختمان به برآورد این میزان خسارت در موارد مختلف میپردازند که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
نحوه مطالبه و محاسبه خسارت وارده بر ساختمان چیست؟
در مواردی چون گودبرداریها، خاک برداری و و مواردی از این قبیل به دلیل عدم رعایت نکات ایمنی و یا فرسوده بودن بافتهای مجاور ممکن است خساراتی به ساختمانها وارد شود. برای مثال سالانه در بسیاری از مناطق تهران شاهد ریزش ساختمانهای مختلف بر اثر گوبرداری و یا بروز ترکهای ساختمانی در دیوارهها میشویم از همین رو ممکن است بین افراد مختلف اختلافاتی در خصوص خسارت وارده بر ساختمانها ایجاد شود به همین دلیل قبل از انجام هر امری معمولا میزان خسارت وارده را مطالبه میکنند و با گزارشهای موجود از آن ارزیابی اقدام به مطالبه خسارت میشود. این مطالبه منوط به کارشناسی ملک است.
و یا در مورادی دیگر ممکن است به دلیل تعمیرات و یا نصب و یا نوسازی خسارتی به ساختمانها وارد شده باشد که باز هم با تایید کارشناس گزارش او میتوان نسبت به مطالبه خسارت اقدام نمود. از آن جا که گاها محاسبه خسارت ساختمان بر مبنای سلائق رقم میخورد و استدلال معتبری در آن خصوص وجود ندارد حتما باید گزارش کارشناس را با جزئیات در خصوص میزان خسارت و هزینه بازسازی تهیه نمود.
از سوی دیگر همواره خطراطی چون نشت گاز و آتش سوزی باعث خسارت زیادی به ساختمانها میشود به همین دلیل هم در صورتی که نوسانات برقی دلیل حادثه بوده باشد و یا ساختمان مورد نظر بیمه بوده باشد حتما باید گزارشی در خصوص میزان خسارت به بیمه ارائه شود. از این رو در صورت بروز اختلاف با شرکتهای بیمه نیز میتوان امیدوار بود که با گزارش معتبر کارشناس رسمی دادگستری قضات رای منصفانهای در خصوص اختلاف صادر خواهند کرد.
محاسبه خسارت ساختمان
منظور از خسارت ساختمان میتواند موارد زیادی را شامل شود. گاها خسارت وارده تنها بر تاسیسات ساختمانی است که کارشناس تاسیسات ساختمانی ما در این حوزه اظهار نظر میکند و گاها خسارت ممکن است بر دارائیها و وسایل خانگی باشد که در صورت کارشناسان مجرب لوازم خانگی اظهار نظر خواهند داشت اما از آن جا که گاها خسارت اصلی به خود ساختمان است و هزینههای جانبی را هم دارد کارشناسان راه و ساختمان با توجه به گزارشاتی که در این خصوص وجود دارد اقدام به تعیین خسارت ساختمانی مینمایند. خسارت بر درب و پنجره، خسارت به تزئینات داخلی ساختمان، از بین رفتن بخشی از ساختمان، از بین رفتن گچ کاری، کاهش مقاومت سازه و مواردی از این قبیل معمولا در خسارتها مورد توجه هستند.
در مواردی که به دلیل گودبرداری و یا خاکبرداری خسارتی وارد میشود معمولا یا کل سازه و یا بخشی از آن فرو میریزد و یا ترکهای در ساختمان ایجاد میشود. این ترکها بر خلاف تصورات موجود خطری بالقوه هستند که هر آن ممکن است باعث ریزش ساختمان شوند. تشخیص ترک ساختمانی هم چندان آسان نیست و با توجه به الگو هایی صورت خواهد گرفت.
در صورتی که به دلایل فوق به ساختمان شما خسارتی وارد شد است و یا مدعای در خصوص خسارت شما به ساختمانی مطرح است میتوانید از کارشناسان ما جهت ارزیابی ملک و تعیین خسارت ساختمانی استفاده نمائید. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.
یکی از دشواریهای مباحث حقوقی و اختلافاتی که در کشور ما به وجود میاید در خصوص املاک مشاع است. به املاکی که همزمان چند مالک دارد ملک مشاع میگویند. در مواردی بسیاری از حقوقدانان تعیرف واحدی نیز از ملک مشاع نداشتهاند. برای مثال افرادی آن را ملک شریکی میدانند که در آن نوعی تفکیک صورت گرفته است برای مثال فرض کنید که ساختمانی سه طبقه با یک سند واحد متعلق به سه نفر باشد. این ملک مشاع است و در عین حال یک ساختمان دو طبقه که سه نفر شریک دارد هم ملک مشاع است به همین دلیل احتمالا تفکیک آن چندان آسان نباشد. به همین دلیل علاوه بر ترهین ملک مشاع که موضوع بررسی ما در این یادداشت است، خرید و فروش املاک مشاع و نقل و انتقال آن نیز گاها با مباحث حقوقی پیچیدهای همراه است. برای مثال فرض کنید که یکی از سه شریک ساختمان سه طبقه اقدام به فروش یکی از طبقات کند که هنوز تفکیکی صورت نگرفته است به همین دلیل احتمالا مشکلاتی ایجاد خواهد شد و حتی در خصوص حق فروش آن نیز مباحثی مطرح است. در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری به بررسی موضوعات فوق خواهیم پرداخت.
همه مباحث حقوقی مربوط به املاک مشاع را در یک یاداشت نمیتوان بررسی نمود به همین دلیل در یادداشتهای مجزا این مباحث را مورد ارزیابی قرار داده ایم که میتوانید با مراجعه به آن و یا استعلام از کارشناسان ما در خصوص آن اطلاعاتی به دست آورید.
ترهین مال مشاع معمولا به صورتهای مختلفی صورت میگیرد. یکی از شایعترین این روشها ترهین و وثیقه مال در رهن بانک است. برای دریافت تسهیلات گاها با ارزیابی ملک افرادی اقدام به دریافت تسهیلات می کنند. چند بحث در این زمینه شایسته بحث است. اول این که آیا میتوان مال مشاع را به رهن بانک درآورد؟ و دوم این که آیا بانک میتواند ملک مشاع را توقیف کند؟ و نهیتا این که خرید و فروش ملک در رهن بانک به چه صورت خواهد بود؟ ( برای مطالعه پاسخ به یادداشت فروش ملک در رهن بانک مراجعه نمائید)
چند نوع ملک را میتوان در حالت مشاع تصور کرد. اولا مالی که مشترکا خریداری شده باشد و مورد استفاده قرار گیرد و دوم ملکی که به موجب ارث به چند نفر رسیده باشد. حال فرض کنید که ملکی مشترکا به دو نفر تعلق دارد و یکی از افراد مذکور قصد دریافت وام و ترهین آن ملک را دارد. دو راه را میتوان برای این امر متصور شد اول این که متقاضی به همراه شریک خود به بانک مراجعه کرده و اجازه ترهین مال خود را صادر کند و دیگری این که با مراجعه به کارشناس راه و ساختمان میزان سهم خود را با تهیه گزارش رسمی به بانک ارائه دهد.
بنابراین ترهین ملک مشاع در بانک بلامانع است در دو صورتی که اشاره کردیم، همانطور که اطلاع دارید در املاک چند مالکه در صورت تفکیک و افراز ملک احتمالا ارزش ملک نسبت به کل آن به نحوه قابل توجهی کاهش مییابد به همین دلیل معمولا متقاضیان راه اول را انتخاب می کنند اما در صورتی که چنین توافقی صورت نگیرد قاعدتا با ارزیابی ملک توسط کارشناسان میتوانید درخواست دریافت وام و یا تسهیلات بانکی را داشته باشید.
حکم مال مشاع با توجه به شرایطی که مال و صاحب مال در آن قرار گرفته است تعیین میشود. برای روشن شدن این مسئله چند مثال را یادآور میشویم. فرض کنید که مال مشاع در رهن بانک است و فردی قصد فروش ملک را دارد. هر چند این موضوع بلامانع است اما ممکن است که واکنش بانک را در پی داشته باشد اما حالتی را میتوان متصور بود که برای مثال ارزش ملک ده برابر اعتبار دریافتی است و مالک بخشی از ملک مشاع را میفروشد به شکلی که باقیمانده سهم او چند برابر ارزش وامی است که دریافت کرده است. و یا مثالهایی در خصوص وثیقه این اموال برای آزاد سازی زندانیان میتوان آورد.
بنابراین قانون اجازه توافقهایی را به صاحب ملک و نهاد و فردی که ملک در ترهین اوست ایجاد کرده است که بر اساس آن میتوان بسیاری از امور را به سرانجام رساند و این مسئله منوط به شرایط توافق خواهد بود.
نکته دیگر این که در صورتی که ملک در ترهین بانک نباشد و به فردی رهن داده شده باشد معمولا امکان فروش وجود دارد اما همیشه این مورد نیز با رعایت ضوابطی صورت میگیرد و معمولا بین خریدار و فروشنده توافقاتی حاصل میشود.
در صورتی در زمینه اموال مشاع و نحوه انتقال آن با مشکل روبرو هستید و همچنین نیاز به ارزیابی قیمت در این خصوص دارید میتوانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.
ارزش معاملاتی املاک یکی از شایعترین روشها برای دریافت و تعیین میزان مالیات است. به همین دلیل هر ساله دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک شهرهای مختلف جهت ابلاغ به دستگاههای ذی ربط تهیه میشود تا مبنایی برای مالیات در حوزه ساختمان و املاک باشد. البته بدیهی است که این روش برای واگذاری محل مورد استفاده است. تعیین ارزش معاملاتی املاک از سوی کارشناس رسمی دادگستری صورت میگیرد.
در سال های اخیر هر چند کارشناسان ایراداتی به قانون فوق به لحاظ فنی و تخصصی وارد کردهاند خصوصا در خصوص حق کسب و پیشه و حق سرقفلی و مسائل مربوط به انتقال آنها و مالیات ناشی از آن اما بررسی موارد قانونی و نحوه تعیین قیمت ملک در ارزش معاملاتی آن بسیار اهمیت دارد. در محاسبه ارزش معاملاتی املاک معیار های گوناگونی مانند: موقعیت محلی ملک، مصالح مورد استفاده، مساحت و متراژ، قدمت و معماری اهمیت دارد. در ادامه به بررسی این شاخصها و همچنین اختلافاتی در که تعیین مالیات در این زمینه ممکن است بروز کند میپردازیم.
موقعیت محلی
برای محاسبه ارزش املاک، یکی از معیار های آن مختصات ساختمان مذکور است که شامل آدرس ملک و حدود اربعه می باشد. با بررسی آدرس دقیق ملک در محله مورد نظر و بررسی وضع ترافیک، دسترسی به مرکز های خرید و سهولت رفت و آمد به مرکز شهر میتوان ارزش معاملاتی ملک را تا حدودی متوجه شد.
با بررسی حدود اربعه که در سند یا بنچاق ملک ثبت شده است؛ میتوان به وضعیت ساختمان از لحاظ بلوک های تعیین شده در جدول ارزش معاملاتی ملک پی برد. مثلا از طریق همین حدود اربعه میتوان متوجه شد که ساختمان چند بر خواهد بود یا اصلا فاقد بر است، بر های موجود رو به کدام خیابان میباشند، آیا حدی از حدود اربعه به کانال یا مسیر رودخانه ای محدود است یا خیر. موقعیت ساختمان و این که آیا ملک و یا شاختمان شما در بر معابر و خیابانها قرار گرفته است یکی از مهمترین و احتمالا تاثیر گذارترین شاخص در تعیین ارزش معاملاتی املاک دارد.
قدمت
در خصوص روشهای تعیین قدمت بنا در یادداشت دیگری به تفصیل بحث کردهایم اختصارا اینکه سن سندی، سن بهرهبرداری و یا گزارش شروع و پایان کار و گاها شروع استفاده از ساختمان را به عنوان شاخص در تعیین قدمت در نظر میگیرند اما با توجه به این که بین قدمت و سن تفاوت زیادی وجود دارد برای تعیین قدمت ساختمان از لحظه ساخت سازه تا لحظه مورد ارزیابی را باید به عنوان قدمت در نظر گرفت. بدیهی است که افزایش قدمت ساختمان با کاهش قیمت همراه است به همین دلیل معمولا در ارزیابی ارزش معاملاتی املاک مالیات کمی بر املاک فرسوده و کلنگی اعمال میشود.
تاسیسات مورد استفاده در ملک
استفاده از تاسیسات با کیفیت و با استاندارد در ساخت ملک در محاسبه ارزش معاملاتی عواملی همچون: سیستم های گرمایشی و سرمایشی، مشخصات تاسیسات مکانیکی و برقی و وضعیت کنتر های آب، برق و گاز واحد های مورد نظر از اهمیت زیادی برخوردار است. از آنجایی که استفاده از مصالح با کیفیت موجب امنیت ساختمان و ساکنین آن میشود؛ این مورد یکی از موارد پر اهمیت در ارزیابی ارزش معاملاتی املاک است. علاوه بر بحث امنیت، استفاده از مصالح استاندارد به کاهش هزینه های زیادی کمک خواهد کرد. استفاده از تکنولوژی های پیشرفته که کمک زیادی به عایق بودن مصالح ساختمانی شما میکند.
مساحت ملک
البته این قاعده را چندان کلی نمیتوان در نظر گرفت که؛ مساحت و متراژ ملک با تعیین ارزش معاملاتی ملک رابطه مستقیم دارد. هر چه متراژ ملک بالاتر باشد، ارزش آن نیز بالاتر است. برای مثال ارزش یک ملک ده متری در بازار تهران در ازای هر متر گاها یک میلیارد اما یک ملک صد متری ممکن است در همان منطقه کمتر از هشتصد میلیون تومان باشد. این قاعده در محله های فقیر نشین برعکس عمل میکند. در اکثر محله های فقیر نشین مالکی که دارای ملکی با مساحت زیاد است باید برای فروش قیمت خود را کاهش دهد.
با توجه به شاخصهای فوق عدم تعیین دقیق ارزش معاملاتی میتواند زمینه اختلاف و یا مشکلاتی را در پرداخت مالیات ناشی از واگذاری ایجاد کند و بنابراین شاخصهای متعددی در تعیین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران و سایر شهرهای کشور مانند مشهد، شیراز، تبریز و غیره دخیل هستند که تنها با برآورد کارشناسان میتوان به تعیین قیمت ملک پرداخت. در صورت نیاز به کارشناس میتوانید با شماره تلفنهای موجود تماس حاصل نمائید.
برگه استحکام بنا صادره توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان و یا مهندسین عضو سازمان نظام مهندسی
ارزیابی مقاومت ساختمان های مسکونی به تشخیص نوع ساخت بنا و عوامل گوناگون دیگری بستگی دارد. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان پارامترهای زیادی در تعیین مقاومت بنا به میزان تاثیری که هر شاخص در مقاومت ساختمان دارد مشخص مینمایند. برای مثال نوع سازهها، روش اجرای سازهها، سن ساختمان، تعداد طبقات، گزارشات پایان کار، تغییراتی که در ساختمان روی داده است و مواردی چون سیل و زلزله و یا حتی انفجارهایی که در آن منطقه صورت گرفته است میتواند در مقاومت ساختمان تاثیر داشته باشد. برای ارزیابی و تهیه گزارش رسمی باید به کارشناس رسمی دادگستری استحکام بنا مراجعه نمود.
مثلا برای ارزیابی مقاومت سازه روش های متنوعی برای شناخت نوع سازه ساختمانی موجود است. اگر اصول و معیار های لازم برای مقاومت یک ساختمان به اجرا درآیند، آن ساختمان میتواند در برابر حوادث متعددی همچون زلزله و آتش سوزی مقاومت مناسبی داشته باشد. اما گاها برای مثال در سازهای فلزی جوشها و اتصالات از وضعیت مناسبی برخوردار نیستند. و یا در سازههای بتنی نوع بتن و حتی خود بتن ریزی باعث کاهش مقاومت سیمان شده است.
در ادامه ما بعضی از پارامترهایی که نیاز است تا بر اساس آن مقاومت ساختمان محاسبه شود را توضیح خواهیم داد. اما با توجه به تخصصی بودن این امر جهت تهیه گزارش رسمی برای ارائه به محاکم و یا انجام معاملات و ارزیابی آپارتمان میتوانید از کارشناسان متخصص ما در این زمینه استفاده نمائید.
نوع ساخت بنا
برای شناخت نوع ساخت هر بنا در مقاومت ساختمانها چندین روش وجود دارد: اسکلت یا سازه ساختمان، قاب، قابل احتراق بودن، مقاومت در برابر آتش و زلزله، پیشگیرندههای احتراق، عدم احداث ساختمان در نزدیکی و روی گسل ها، عدم احداث در لبه پرتگاه و زمین های با شیب تند و ساخت در زمین های سست و نخاله های ساختمانی.
عوامل فوق هر یک تاثیر خاصی در ارزیابی مقاومت و همچنین امنیت ساختمانها دارند. هر چند موضوع مقاومت ساختمان و امنیت آن گاها با پارامترهای متفاوتی سنجیده میشود اما میتوان شاخصهای مشترکی را نیز برای آن در نظر گرفت.
مصالح ساختمان
در ارزیابی ساختمانها مصالح و المان هایی که مورد استفاده قرار میگیرد از عوامل اصلی دسته بندی ساختمان های مقاوم و غیر مقاوم است. استفاده از مصالح با کیفیت و آهن و سنگ های با کیفیت عواملی هستند که در ارزیابی مقاومت ساختمان تاثیر بالایی دارند.
اسکلت ساختمان، دیوار های باربر، باربر بیرونی و داخلی، تیر ها و تیرچه ها از المان های بسیار موثر در استحکام ساختمان است. برای مثال در بالا به نوع سازهها اشاره کردیم مورد دیگر به آرماتور بندی سقف و ستون میتوان اشاره کرد. البته در صورتی که ساختمانها ساخته شده و موضوع ارزیابی مقاومت باشند کارشناسان از گزارشات ساخت این اطلاعات را به دست آورده با توجه به میزان مقاومت بار موجود و همچنین تعیین سن بنا میزان مقاومت آن را مشخص خواهند نمود.
_مقاومت ساختمان در مقابل زلزله:
یکی از مهمترین پارماترها و استانداردهایی که در حال حاضر برای ارزیابی ساختمان در نظر میگیرند میزان مقاومت آن در برابر زلزله است. چگونه باید هنگام خرید ساختمان از مقاوم بودن آن در برابر زلزله آگاه شویم؟ این سوال به صورت مکرر طرح میشود. چند راه مختلف برای این موضوع وجود دارد. اولا بنا بر مقررات جدید ساختمانی، ساخت و سازها باید بر اساس استانداردهای مقابله به بلایای طبیعی ساخته شود اما از آن جا که گاها بین اجرا و نظارت تعارضاتی وجود دارد معمولا از کارشناس جهت ارزیابی آپارتمان استفاده میشود.
ارزیابی مقاومت ساختمان های مسکونی در مقابل زلزله به چند عامل بستگی دارد:
- میزان شیب زمینی که ساختمان بر روی آن احداث شده است و یا شیب کلی منطقهای که ممکن است سبب حرکت و جابجایی خاک شود
- نوع خاکی که عملیات فونداسیون سازی و پی ریزی بر روی آن صورت گرفته است. معمولا این موضوع از طریق آزمایشات و کارشناسی خاک صورت میگیرد.
تعیین قیمت منطقهای املاک در معاملات مسکن اهمیت بسیار زیادی دارد. به همین دلیل بسیاری از افراد به دنبال راههایی برای چگونگی محاسبه قیمت منطقهای املاک هستند. در این یادداشت ابتدا به برخی از مزایای تعیین قیمت ملک میپردازیم. برای انجام امور استعلام باید اطلاعات مربوط به ملک اعم از شماره بلوک و شماره ملک را از روی فیشهای شهرداری تهیه کنید. برای تضمین در انجام معاملات و ارزیابی دقیق ملک از کارشناس رسمی دادگستری بهره برده میشود که در ادامه بیشتر آن را توضیح خواهیم داد.
اما نحوه پیدا کردن کد ملک خود از موضوعات مهم است که گاها مطالب بی شمار در این زمینه کمک چندانی به شما نمیکند به همین دلیل مراحل دریافت کد ملک را اختصارا توضیح میدهیم. برای دریافت مشخصات مربوط ملک ابتدا به سایت مپ تهران رجوع کنید و بر روی نقشه محل مورد نظر خود را مشخص نمائید. البته باید دقت کرد که قبلا محل دقیق ملک مشخص شده باشد چرا که در ادامه خواهیم آورد که ممکن است با توجه به معابر هم عرض قیمت منطقهای املاک تهران متفاوت ارزیابی شده باشد. با کلیک کردن بر روی ملک بعد از پیدا کردن محل دقیق آن، بر روی ملک کلیک کرده کد بلوک مربوط به ملک که یک کد هست رقمی است را دریافت نمائید.
این کد در واقع دو کد مجزا است. که بخش اول آن یک کد پنج رقمی و دیگری کدی سه رقمی است که اولی شماره بلوک و دومی شماره ملک است. اطلاعات موجود را باید در سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران وارد کرده و از این طریق اقدام به دریافت اطلاعات مربوط به ملک نمائید. علاوه بر قیمت منطقهای ملک، اطلاعاتی در خصوص پهنه ملک و نقشه جی آی اس و غیره را میتوانید از این طریق کسب کنید.
در صورتی که از روش مذکور استفاده نمائید میتوانید اطلاعات مربوط به قیمت منطقهای املاک تهران 98 را دریافت کنید. در بعضی از جداول و سایتها اطلاعات موجود در خصوص قیمت ملک مربوط به سالهای 96 و 97 است و طبیعتا طریقه موصوف روش مناسبتری خواهد بود.
اما مزایای محاسبه و براورد قیمت منطقهای ملک چیست؟ در خصوص این پرسش باید به چند نکته اساسی اشاره کرد. اول این که در بسیاری از موارد چون امکان تعیین حدودی قیمت املاک وجود ندارد بسیاری این روش را برای حدود تقریبی قیمت ملک در نظر میگیرند. از سوی دیگر با توجه به این که قیمت منطقهای املاک گاها بسیار متفاوت است و ارزش های غیر همسانی برای آنها در نظر گرفته میشود باید اقدام به انجام این کار نمود.
اما بازار ملتهب مسکن و عدم توجه به موضوعات فوق در خرید و فروش آن روش فوق را چندان کارا برای تعیین قیمت آپارتمان و سایر املاک نکرده است به همین دلیل برای برآورد قیمت واقعی ملک بهتر است از کارشناسان راه و ساختمان استفاده شود.
کارشناسان رسمی ما در حوزه املاک آماده ارائه خدمات در خصوص ارزیابی املاک، و برآورد قیمت املاک مختلف بر اساس ارزش معاملاتی و قیمت منطقهای املاک هستند. در صورت نیاز میتوانید با شماره تلفنهای موجود تماس حاصل نمائید.
