بسیاری هنوز هم حق کسب و پیشه و سرقفلی را مترادف با یکدیگر به کار می برند. در حالی که این موضوع به گذشته دور بر می‌گردد و در قوانین جدید به صراحت از هم تفکیک شده اند. در این یادداشت تفاوت های این دو موضوع را از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی می‌کنیم.
بر مبنای دو تعریفی که از حق کسب و پیشه و سرقفلی ارائه می دهیم به تفاوت های این دو خواهیم پرداخت. سرقفلی به معنای حق کسب و کار در یک مکان خاص است که به دلیل رونق داشتن آن محل به وجود می‌آید. حق کسب و پیشه، اعتباری است که کاسب به دلیل نوع کسبش به دست آورده است.
بنابراین مهم ترین تفاوتی که کارشناس رسمی ساختمان با رجوع به تعاریف فوق برای سرقفلی و کسب و پیشه قائل است، تفاوت در دو کلید واژه "مکان" و "کسب" است. سرقفلی حقی است که موقعیت یک مکان آن را به وجود می آورد و فرد دخالتی در آن ندارد اما حق کسب و پیشه ارتباطی به مکان ندارد و بر رونق کسب و کار تاکید دارد و نقش فرد در آن بارز است. سرقفلی در ذات محل نهفته است در حالی که حق کسب و پیشه اعتباری است و نه ذاتی محل.
ارزش سرقفلی ها با توجه به مراجعه کنندگان به یک محل تعیین می‌شود. در حالی که حق کسب و پیشه با مشتریان و مراجعان خاص سر و کار دارد. برای مثال یک بازار پر رفت و آمد را در نظر بگیرید که مردم به هر دلیلی از آنجا می‌گذرند. این مکان دارای سرقفلی است. حال یک رستوران خاص در حاشیه شهر را تصور کنید. مردم به اعتبار غذای مناسبی که در آنجا عرضه می‌گردد به آن رجوع می‌کنند. این محل دارای سرقفلی نیست چرا که اگر آن رستوران خاص نبود و غذای خوبی عرضه نمی‌کرد مردم به آنجا رجوع نمی‌کردند اما در سرقفلی ها نوع کسب اعتبار چندانی ندارد.
مسئله دیگری که تفاوت این دو را به خوبی نشان می‌دهد، فرض از بین رفتن کسب است. در محلی که دارای سرقفلی است از بین رفتن و یا تغییر کسب نقشی در ارزش سرقفلی ندارد ولی در صورتی که آن رستوران خاص  تغییر شغل دهد و یا تعطیل شود دیگر مراجعه کننده ای به آن محل نخواهد رفت.
یکی از موضوعات مهم دیگر تداوم است. مکانی که دارای سرقفلی است در صورتی که برای مدتی تعطیل شود از تعداد عابرانی که از آنجا می گذرند و باعث رونق محل می شوند کاسته نمی‌شود بنابراین ارزش آن محل افت نخواهد کرد اما در مورد حق کسب و پیشه اصل تداوم یک اصل ضروری است و در صورت فقدان آن، حق از بین می‌رود.
بنابراین حق کسب و پیشه برای یک مکان سرقفلی ایجاد نمی‌کند. بلکه تنها برای نوع کسب آنجا اعتبار ایجاد کرده است. این موضوع را برخی از مستاجران در نظر نمی‌گیرند. کارشناس دادگستری ساختمان بعضا با پرونده های رو به رو می‌شود که مستاجر ادعا می‌کند این مکان قبلا رونق نداشته است و او باعث رونق بخشیدن به آن شده، بنابراین موجر باید حق کسب و پیشه او را بپردازد. در حالی که مستاجر در نظر نمی‌گیرد که تنها به کسب و کار خاص خودش اعتبار بخشیده نه مکانی که مورد اجاره او بوده است.
تفاوت دیگری که  کارشناس ساختمان در مورد حق کسب و پیشه و سرقفلی ها عنوان می کند، در نوع مال است. سرقفلی ها مصداق مال غیر منقول هستند. در حالی که حق کسب و پیشه یک مال منقول به حساب می‌آید و حتی بدون اجازه مالک هم ممکن است بتوان آن را انتقال داد. البته منقول بودن را در تعریف حقوقی آن به کار می بریم که منظور مالی است که قابل جابجایی باشد بنابراین حق کسب و پیشه قابل جابجایی است. اما سرقفلی یک مکان ثابت است. برای مثال یک فرش فروشی معروف می‌تواند امتیاز و شهرت خود را به دیگری واگذار کند و آن را در مکان دیگری تاسیس کند و ارتباطی با مالک ندارد. اما سرقفلی ها علاوه بر اینکه منقول نیستند انتقالش به دیگران هم مستلزم کسب اجازه از مالک است.
تفاوت دیگر این دو مقوله در مدت دار بودن کسب است. برای ایجاد حق کسب و پیشه کسب حتما باید مدتی از آن گذشته باشد در حالی که در سرقفلی ها ممکن است مستاجر مغازه را برای یک کسب نو پا اجاره کند اما این موضوع اهمیتی در ارزش سرقفلی ندارد.
کارشناس ساختمان تمامی متغیر های فوق را برای ارزیابی تفاوت های حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در نظر می‌گیرد. بنابراین می‌توان ادعا کرد که این دو موضوع ماهیتا و ذاتا با هم تفاوت دارند و نباید در یک معنا به کار برده شود. البته شناسایی این تفاوت ها یک مزیب دیگر هم دارد و آن این است که بسیاری از اختلافات و دعاوی بین مستاجر و موجر با آگاهی از این اطلاعات قابل رفع است و ممکن است اصلا نیازی به اقامه دعوا در دادگاه هم نداشته باشد و افراد با رجوع به کارشناسان این حوزه بتوانند مشکل خود را حل کنند.

حق کسب و پیشه یکی از مسائل مهم و اختلاف بر انگیز در روابط مستاجر و موجر است. گاهی حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو به یک معنا به کار می‌روند که کاملا غلط است و در مورد آن در مقالات مربوط به سرقفلی بحث کرده ایم. در این یادداشت دیدگاه‌های کارشناس رسمی دادکستری راه و ساختمان در مورد حق کسب و پیشه و انتقال آن را بررسی می‌کنیم و تلاش می‌کنیم تا ابهامات مرتبط به این مسئله را تا حد امکان برای شما رفع کنیم.
ابتدا نیاز است تا تعریفی جامع از حق کسب و پیشه ارائه دهیم. حق کسب و پیشه، امتیازی است که مستاجر در نتیجه فعالیتی که در یک محل داشته است به دست می‌آورد. به عبارت بهتر شهرتی است که باعث شده است مستاجر از کار در یک مکان نصیب او شود. هنگامی که مستاجر به واسطه کیفیت کارش از اعتباری برخوردار گردید که مردم به واسطه آن اعتبار به محل کسب او رجوع کردند، کاسب حقی را به دیت آورده که اصطلاحا به آن حق کسب و پیشه یا حق تجارت می‌گویند.
برای مثال مغازه‌ای را تصور کنید که در زمینه آجیل و خشکبار فعالیت می‌کند. شیوه عرضه و کیفیت محصولات او باعث شده است تا مشتری زیادی برای خرید به مغازه او رجوع کنند. این رجوع مشتری زمینه رونق کسب و کار او را فراهم می‌کند و در نتیجه برای ایشان حق کسب و کار ایجاد می‌شود. کارشناس ساختمان می تواند در چنین مواردی به وجود آمدن این حق را تایید کند.
بنابر‌این مهم ترین شاخصه‌های حق کسب‌ و پیشه عبارت اند از: 1- کسب شهرت و اعتبار کاسب در کسب 2- داشتن میزانی از مشتری که باعث رونق شده باشد. این دو شاخص اهمیت بسیار زیادی دارد و در صورت فقدان کارشناس دادگستری ساختمان نمی تواند ایجاد حق کسب و پیشه را تایید کند. 3-  حق کسب و پیشه ارتباطی با مکان کسب ندارد. 4- سابقه کسب باید طولانی باشد. یعنی فردی نمی تواند بعد از یک ماه ادعای حق کسب و پیشه کند. 5- حق کسب و پیشه مصداق مال منقول است. 6- میزان سود باید بالا باشد. 7- کسب باید تداوم داشته باشد. نمی توان برای کسبی که سال‌ها تعطیل شده است حقی قائل شد.
فلسفه وجود حق کسب و پیشه را باید در حمایت قانون از مستاجر جست‌و‌جو کرد. قانون حق کسانی که برای مدت زیادی در یک مکان کار کرده اند و مشتری جمع کرده اند را در نظر گرفته است و این حق را به مثابه ضمانتی برای احقاق حقوق آن‌ها در مقابل مالک قرار داده است.
حق کسب و تجارت در احکام شرعی و فقه ما با تردید ها و اختلافاتی همراه بوده است. در قانون سال 1376 حق کسب و پیشه صراحت یافت. بر طبق این قانون جدید گرفتن هر گونه وجهی به عنوان حق کسب و پیشه ممنوع است. با این که این قانون بسیاری از اختلافات احتمالی در آینده را حل می کند اما کماکان ابهامات و اختلافاتی در این خصوص وجود دارد که کارشناس رسمی ساختمان به آن‌ها می‌پردازد. پرسش مهمی که در اینجا طرح می شود مربوط به قرارداد‌هایی است که قبل از سال 1376 و طبق قانون سال 1356 منعقد شده اند. با توجه به اینکه حق کسب و پیشه در آن قانون به رسمیت شناخته می‌شد، در نظر داریم تا ادامه بحث را در خصوص مطالبه این حق و انتقال آنها طرح کنیم.
انتقال حق کسب و پیشه تنها از طریق سند رسمی بایستی انجام شود. انتقال مستلزم اتفاق افتادن سه حالت است: 1- مشتری به اندازه کافی وجود داشته باشد که مستاجر بتواند درخواست حق کند. 2- مالک حاضر باشد حق کسب و پیشه را خریداری کند. 3- کاسب حاضر به فروش آن باشد.
هنگامی که موجر درخواست تخلیه مکان را به واسطه تمام شدن مدت اجاره دارد و مستاجر طلب حق کسب و پیشه می‌کند و موجر هم تمایل به خرید آن را دارد، موجر می تواند مبلغی را به صورت توافقی به مستاجر پرداخت کند و حق کسب و پیشه را از طریق سند رسمی دریافت کند. در صورتی که یکی از شروط بالا فراهم نباشد معامله ای انجام نخواهد شد.
مسئله مهمی که کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان با آن رو به رو است، مواقعی می‌باشد که مستاجر درخواست درخواست پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه می‌کند اما مالک حاضر به خرید آن نیست. معمولا دعاوی این حوزه به این شکل اتفاق می‌افتند. در نگاه کارشناسان در پاسخ به این موارد هم اختلاف نظر وجود دارد.
برخی معتقدند که مستاجر در آن صورت باید تابلوی مغازه که نشان از هویت و اعتبار اوست را بردارد و مغازه را تحویل دهد. اما عده ای از کارشناسان از امکان انتقال حق کسب و پیشه به شخص ثالث صحبت می‌کنند. بر طبق دیدگاه دوم مستاجر در صورتی که در قراردادش حق انتقال داشته باشد، می‌تواند آن را به فرد دیگری واگذار کند. اما در صورتی که چنین نباشد مالک باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد. در غیر این صورت کاسب می‌تواند به دادگاه شکایت کند و تقاضای انتقال بدهد. اما اگر کاسب حق کسب و پیشه داشته باشد اما روند قانونی را در انتقال آن رعایت نکند در واقع این حق را از خود سلب نموده است.
یکی از مثال های بارزی که کارشناس دادگستری ساختمان بسیار با آن رو به رو است، بانک هایی هستند که قراردادشان قبل از سال 1376 منعقد شده است و آن‌ها حاضر نیستند مغازه یا محل را ترک کنند. از نظر بانک ها آ‌ها حق کسب و پیشه دارند و موجر باید آن را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت و اتمام مدت اجاره، اجرت المثل محل را می پردازند و یا اجاره را تعدیل می کنند.
در خصوص این اختلاف می‌توان نظر برخی از کارشناسان را جالب توجه تر دانست. آن‌ها معتقدند در صورتی که بانک حق کسب و پیشه می‌خواهد باید شعبه را به مالک واگذار کند. چرا که همان‌طور که گفته شد حق کسب و پیشه با سند رسمی انتقال می یابد. بنابراین باید چیزی برای انتقال وجود داشته باشد اگر نه شرایط انجام یک معامله از لحاظ قانونی فراهم نیست. با توجه به این که بانک‌ها نمی‌توانند چنین کاری را انجام دهند، می‌توان اداعا کرد که آن‌ها فاقد حق کسب و پیشه هستند. اما با این وجود اختلافات در این خصوص هنوز هم پا برجاست.
مورد دیگری که کارشناس ساختمان با آن رو به رو است و احتمالا برای شما هم جالب توجه می باشد، کسب و کارهایی هستند که در گذشته وجود داشته اند اما در حال حاضر قانونی نیستند. برای مثال فروش مشروبات الکلی در حکومت سابق وجود داشته است اما اکنون چنین مسئله ای نه تنها وجود ندارد بلکه قانونی هم نیست. اگر فردی ادعای حق کسب و پیشه در خصوص مغازه ای را داشته باشد که قبلا مشروبات الکلی می‌فروخته است و در قانون سابق هم حق او به رسمیت شناخته می شده است، تکلیف چیست؟ اگر به آخرین شاخصی که برای حق کسب و پیشه ذکر کردیم دقت کنید، عنوان کردیم یک کسب در صورتی که تداوم نداشته باشد نمی توان حقی برای آن قائل بود. بنابراین اصلا نیازی نیست در خصوص قانونی بودن یا نبودن آن بحث کنیم همین که تداوم نداشته است یعنی حقی وجود ندارد.
به طور کلی مسائل و مشکلات این حوزه بسیارند.  ابهام‌ها و اختلاف نظر هایی که وجود دارد ممکن است شرایط صدور حکم را تغییر دهد. بنابر این توصیه می‌شود کسانی که درگیر چنین مسائلی هستند حتما با کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان مشورت کنند.

به هر متر یک میلیارد تومان هم می‌رسد اما هیچ ملکیتی منتقل نمی‌شود. بحث ما در خصوص سرقفلی هاست. احتمالا با کسانی که به دنبال خرید و فروش سرقفلی هستند برخورد کرده اید و یا آگهی های زیادی را در این خصوص خوانده اید. در این مقاله چیستی و چگونگی به وجود آمدن سرقفلی‌ها را به کمک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی خواهیم کرد.
اگر بخواهیم یک تعریف ساده از سرقفلی‌ها ارائه دهیم، سرقفلی امتیاز ویژه ای است که یک محل به جهت رونقی که دارد به یک کسب می‌بخشد. در گذشته حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در یک معنا به کار می‌رفت که در مقاله دیگری تفاوت های این دو را به تفصیل بررسی کرده ایم. در اینجا منظور ما از سرقفلی ها رونقی است که برای یک مکان به جهت کسب در آن به وجود آمده است. به واژه مکان دقت کنید چرا که تفاوت آن را با حق کسب و پیشه بهتر نمایان می‌کند.
کارشناس ساختمان ماجرای سرقفلی در ایران را به سال های دور مربوط می‌داند. در دهه دوم حکومت رضا شاه و تخریب منطقه سنگ لج رقابت برای کسب، قیمت برخی از مغازه ها را به شدت افزایش داد و مالکان مبلغی را در خصوص اجازه کسب و کار از مستاجر طلب می‌کردند که برخی این موضوع را مقدمه ای بر شروع مباحث سرقفلی در کشور می‌دانند.
اما پرسشی که احتمالا بسیاری با آن رو به رو هستند در خصوص چگونگی شکل گیری یک سرقفلی است. مهم ترین فاکتور در ایجاد سرقفلی ها تعداد عابرانی است که از آن محل می‌گذرد. همانطور که گفتیم، سرقفلی امکان کسب است که محل کسب آن را ایجاد می‌کند. هر چه تعداد عابران بیشتر باشد، رونق کار نیز بیشتر است. بنابراین سرقفلی تنها در مکان‌هایی به وجود می‌آید که عابران آن امکان کسب ایجاد کرده باشند. برای مثال خیابانی را در نظر بگیرید که هر دقیقه 200 نفر از جلوی یکی از مغازه‌های آن می‌گذرند. چنین مکان‌هایی دارای سرقفلی هستند. حال یک رستوران بین راهی را تصور کنید که اتفاقا رونق خوبی هم دارد. برای این مکان نمی توان سرقفلی در نظر گرفت چرا که عابری وجود ندارد. بنابراین دقت در این مثال به مهم بودن عابر در تعیین سرقفلی کمک زیادی می‌کند.
با وجود قیمت های بعضا نجومی سرقفلی ها، هنوز هم عده‌ای اقدام به خرید می‌کنند. چرا که ممکن است هنگام فروش سود زیادی نصیب آن‌ها شود. اما اغلب افراد می‌خواهند که ملک و سرقفلی را با هم خریداری کنند. کارشناس رسمی ساختمان دلایل زیر را برای موجه بودن این خرید عنوان می‌کند: 1- اجاره پرداخت نمی‌کنند. 2- هزینه‌ای برای انتقال سرقفلی نمی‌پردازند. 3- می‌توانند در محل دخل و تصرف داشته باشند. 4- دیگر محدودیت های سرقفلی مانند کسب اجازه مالک برای تغییر شغل را ندارند.
قیمت سرقفلی ها با توجه به عرف هر محل مشخص می‌شود. اما این موضوع در جاهایی باعث بروز مشکلاتی می شود. در برخی از محله ها مغازه‌هایی وجود دارند که متراژ آن ها خارج از عرف سایر مغازه هاست. برای مثال بازاری را در نظر بگیرید که مغازه های آن بین هشت تا دوازده متر هستند و قیمت هر متر سر قفلی صد میلیون تومان است. حال اگر آنجا یک مغازه صد متری وجود داشته باشد قیمت آن را چگونه تعیین کنیم و یا یک مغازه دو متری را فرض کنید. ممکن است در آن مغازه دو متری نصف یک مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما طبق عرف محل باید قیمت آن را دویست میلیون تومان تعیین کرد و یا مغازه صد متری ممکن است دو برابر مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما قیمت آن نزدیک به ده برابر بیشتر است.
کارشناس رسمی ساختمان در این مواقع تاکید بر میزان سود حاصل از مکان کسب دارد. بنابراین عرف و میزان سود را در این موضوعات باید با هم در نظر گرفت.
سرقفلی‌ها همواره با افزایش قیمت مواجه نیستند در برخی موارد ممکن است به دلیل تغییراتی که در یک خیابان یا منطقه داده می‌شود مسیر عابران تغییر کند و یا یک مغازه از دید عابران خارج شود. در این صورت قیمت سرقفلی به شدت کاهش می‌یابد. البته ممکن است محلی نیز دارای سرقفلی نباشد و به دلیل تغییرات و بهبود شرایط ارزش پیدا کند. برای مثال مغازه ای را در نظر بگیرید که در یک محله کم جمعیت قرار دارد، جدول بندی ندارد، آسفالت ندارد و دلیلی برای عبور و مرور مردم هم در آنجا نیست اما به مرور زمان همه شرایط فوق امکان پذیر می شود و به محله ای پر رفت و آمد تبدیل می شود در این صورت می توان گفت برای آن مکان نیز سرقفلی به وجود آمده است.
امروزه با قیمت های میلیاردی باید گفت سرقفلی ها با ارزش‌تر از ملک هستند. سرقفلی هم اجاره داده می‌شود و هم فروخته می‌شوند. در مقاله دیگری در همین سایت با کمک کارشناس دادگسترس ساختمان در خصوص انتقال سرقفلی‌ها و شرایط مستاجر و مالک به تفصیل بحث کرده ایم، بنابراین در اینجا فقط به یک توضیح مختصر برای آشنایی شما با مفهوم سرقفلی بسنده می‌کنیم.

یکی از عوامل مهم در تعیین ارزشگذاری کارخانجات  عرصه  و زمین محل احداث آن است. اگر کارخانه عرصه ی مناسبی داشته باشد طبیعتا سرمایه گذار می تواند تجهیزات و ملزومات مناسبی را در آن جا پدید آورد و در پی آن اعیان مناسبی هم برای کارخانه به وجود می آید. با مناسب سازی عرصه و اعیان، ارزش و قیمت کارخانه نیز بالا می رود،  پس ارتباط عرصه و اعیان یک ارتباط دوسویه و مستقیم است.

از گزینه های  مهم در  تعیین ارزش عرصه می توان به تحقیق و پرس و جو از منابع محلی اشاره کرد. موضوعاتی که در پرس و جوهای محلی مورد نظر است مواردی از قبیل مساحت  و طول و عرض ملک،  چند بر بودن آن، کاربری ملک ، تعداد گذرگاه های مجاور ملک، امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون مربوطه اشاره کرد.

اما گاه پس از انجام بررسی های لازم ، درباره قیمت عرصه میان نماینده ی دولت و صاحب کارخانه به عنوان بهره بردار توافق حاصل نمی شود. این اختلافات اگر چه ممکن است در جزیی ترین امور اتفاق بیفتد اما هنگام تعیین ارزش برای عرصه ی یک کارخانه از آن جایی که این موضوع به مسئله ی سرمایه گذاری و رویه ی تولید یک کارخانه ختم می شود و می تواند باعث موفقیت یا شکست یک کسب و کار شود طرفین در تمام امور می بایست اتفاق نظر داشته باشند.

در چنین مواردی که اختلاف بر سر تعیین قیمت عرصه و زمین خام کارخانه  لاینحل باقی می ماند می بایست طرفین دعوی با تشکیل کمیته ی ارزشگذاری، تعیین قیمت عادله را به  کارشناسان مربوط بسپارند و  جهت حل و فصل اختلاف به آرای این کمیته مراجعه کنند.

کمیته تعیین قیمت عادله از سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تشکیل شدهاست یک نفر  نماینده دستگاه اجرایی ست که خواهان تملک و خرید زمین است، نفر دوم از سوی مالک جهت حضور در کمیته معرفی می شود و دعاوی مالک را بررسی و انعکاس می دهد  و نفر سوم با توافق و تراضی دو طرف جهت داوری و صدور رای نهایی تعیین  می شود. بدین ترتیب این کمیته ی سه نفره از کارشناسان رسمی دادگستری با بررسی همه جانبه جزئیات، قیمت نهایی عرصه را مشخص می کنند.

اما اگر هر یک از طرفین دعوی به هر دلیلی از معرفی نفر سوم امتناع ورزد درین صورت دادگاه های مستقر در منطقه ی جغرافیایی ملک، نفر سوم را مشخص و به کمیته تعیین قیمت عادله معرفی می کند. و هر دو طرف موظف هستند  دیدگاه های تخصصی کارشناس معرفی شده از سوی دادگاه را بپذیرند.

این سه نفر نهایتا با رای گیری میان خود و تعیین رای اکثریت ، قیمت عرصه کارخانه را مشخص کرده و به طرفین دعوی ابلاغ می کنند. اجرای تصمیم نهایی کمیته تعیین رای عادله  واجب و لازم است و قیمت کارشناسی شده توسط این کمیته به عنوان قیمت قطعی عرصه در معامله لحاظ می شود.

در صورت نیاز به مشاوره ، حل اختلاف و پیگیری در زمینه ارزشگذاری انواع ساختمان، انواع معاملات ساختمانی و علت و تعیین میزان خسارت می توانید با کارشناسان دادگستری رشته ی راه و ساختمان تماس بگیرید.