نزدیک به شش دهه از اولین طرح‌های شهری در کشور ما می‌گذرد. اوایل دهه هشتاد طرح جامع تهران و طرح‌های تفصیلی سوم رونمایی شدند و اوایل دهه نود هم طرح تفصیلی توسط وزارت مسکن تایید شد. یکی از مهم‌ترین دغدغه‌هایی که برای افراد و حتی کارشناسان ایجاد می‌شود بررسی میزان تاثیر این طرح‌ها در ارزیابی املاک است.

ارزیابی املاک به دلایل مختلفی صورت می‌گیرد که مهم‌ترین آن تعیین قیمت است و یا ارزیابی‌هایی که پیش از ساخت صورت می‌گیرد. همانطور که می‌دانید در طرح‌های مختلف شهری محدودیت‌ها و امکان‌هایی برای هر منطقه شهری در نظر گرفته شده است. این محدودیت‌ها می‌تواند کاربری‌های مختلف مسکونی، تجاری، صنعتی و آموزشی و غیره باشد و یا محدودیت‌هایی در تراکم ساختمان‌ها و مواردی از این قبیل.

در گذشته چندان معیار مشخصی برای ارزیابی املاک یک محدوده وجود نداشت. اما با ایجاد طرح‌های تفصیلی و تعیین خطوط و پهنه‌ها کار کارشناسان نیز برای ارزیابی تا حد زیادی سهولت پیدا کرده است اما از سوی دیگر انجام کارشناسی ملک مستلزم تسلط و تدقیق این طرح‌ها با ملک مورد کارشناسی است.

اولین ابهامی که برای افراد ایجاد می‌شود در خصوص قرار گرفتن ملک آن‌ها در طرح شهری است که کاربری ملک در تعارض با طرح شهری است. برای مثال فرض کنید که شما در محله‌ای از منطقه 5 تهران ملکی با کاربری مسکونی دارید. اما در طرح جدید تنها اجازه استفاده آموزشی از آن را داده‌اند. تکلیف مالک چیست؟ بر طبق قوانینی که جهت جلوگیری از تعارضات قضائی وضع شده است حقوق افراد تا قبل از تصویب طرح محترم شمرده می‌شود و تغییر کاربری ملک منوط به رضایت مالک و یا توافق مالک و شهرداری بر سر دریافت زمینی با همان مختصات اما با کاربری جدید است.

پهنه بندی شهر تهران بر قرار ذیل است. پهنه کلان سکونت R، پهنه کلان فعالیت S، پهنه کلان مختلطM و پهنه کلان حفاظتG. در پهنه سکونت هر گونه فعالیتی غیر از سکونت ممنوع و یا مشروط است. بنابراین اگر فرضا در این پهنه فردی یک مجتمع تجاری دارد که قبل از تصویب طرح مجوز آن اخذ شده باشد و شامل فعالیت مشروط نشود و به عبارتی غیر مجاز هم باشد امکان تغییر کاربری آن مگر به موجب رضایت مالک وجود نخواهد داشت.

در همین پهنه هم نقاط و مناطق مختلفی مشخص شده‌اند، منطقه مسکونی ویژه، عام، تراکم کم، متوسط، زیاد، پهنه ارزشمند روستائی، پهنه ارزشمند معاصر و بسیاری از پهنه‌ها که می‌توانید با دانلود طرح تفصیلی از سایت اصلی کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص آن اطلاعات کامل را به دست آورید.

در پهنه‌های مسکونی همانگونه که مشاهده کردید متغیر‌های بسیار زیادی وجود دارد که یک پهنه گسترده را به مناطق کوچکتر تقسیم می‌کند. محدودیت‌های تراکمی، محدودیت‌های طبقاتی، ساخت پارکینگ و قطعه بندی‌های مختلف را در این طرح می‌توان به وضوح مشاهده کرد. بنابراین کارشناس جهت ارزیابی باید تاثیر طرح تفصیلی در ارزش ملک را در نظر بگیرد. فاکتور‌های فوق می‌تواند هر کدام معیاری با درصد‌های متفاوت برای تعیین ارزش باشد.

در پهنه فعالیت محدودیت‌هایی برای ساخت و ساز تجاری با ارتفاع مختلف و در طبقات و نیم طبقات وجود دارد خصوصا مکان‌هایی که به اصطلاح در بر خیابان قرار دارند. مانند پهنه مسکونی درصورت وجود مجوز ساخت مسکونی و یا پایان کار، امکان صدور ساخت با کاربری مسکونی وجود دارد. همچنین ضوابطی برای ایجاد محیط باز و فضای سبز و پارکینگ در این پهنه در نظر گرفته شده است.

با توجه به تعدد محدودیت‌ها و ضوابط در این طرح‌ها خرید و فروش ملک باید با توجه به نظر کارشناس و تفسیر و تدقیق او در طرح تفصیلی صورت بگیرد. همچنین بروز تداخلات و اشتباهات در این زمینه نیز توسط کارشناسان راه و ساختمان مورد بررسی قرار خواهد گرفت. لذا در ارزیابی‌های خود جهت دریافت مجوز ساخت و یا اقدام به خرید و فروش حتما از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده نمائید.

زمین‌های شهری به دلایل متعدد از ارزش و اهمیت بسیار زیادی برخوردار هستند. زمین‌ها و خصوصا زمین شهری دو ویژگی بسیار مهم دارد اول کمیاب‌اند و دیگر این که غیر قابل انتقال اند. در بسیاری از مناطق شهری به دلیل همین دو اصل کمیابی و غیر قابل انتقال بودن قیمت و ارزش زمین به شدت افزایش پیدا می‌کند.

البته شاید بگوییم زمین اساسا غیر منقول است اما غیر منقول بودن زمین شهری بسیار خاص تر است. برای مثال شما می‌توانید یک واحد صنعتی را در مکان‌های مختلفی احداث کنید و همان بازدهی و ارزش و تولید را داشته باشید اما نمی‌توانید یک ملک مانند مغازه، آپارتمان و یا ویلا را در مناطق مختلف داشته باشید و همان کاربری و ارزش وجود داشته باشد.

موضوع فوق اولین دلیل ارزشمند بودن زمین شهری است. اما زمین شهری و ارزشمند بودن اصطلاحاتی کلی هستند که هیچ چشم اندازی در خصوص ارزش زمین‌ها به ما نمی‌دهند. ارزیابی و تعیین ارزش زمین و املاک با توجه به شاخص های زیادی تعیین می‌شوند که به اختصار و با توجه به اهمیت هر شاخص به آن خواهیم پرداخت.

هر چند نمی‌توان در ایجاد و ساختن زمین نقشی ایفا کرد اما می‌توان برای استفاده از آن برنامه ریزی کرد. همه اموری که حول برنامه ریزی شهری و طراحی شهری قرار دارند در واقع تعیین معیار‌هایی برا استفاده بهتر از زمین‌ها هستند. این استفاده بهتر اهداف مختلفی را دنبال می‌کند که به اختصار می‌توان آن را توسعه همه جانبه شهری نامید.

توسعه شهری که با طرح‌های مختلف شهری همراه است امکان‌ها و محدودیت‌هایی برای زمین‌های شهری ایجاد می‌کند. این محدودیت‌ها و یا امکان‌ها به جهت ایجاد یک توسعه متوازن متناسب با نیاز‌هاست. در واقع نیاز‌ها همان کاربری‌های مختلف زمین هستند که در یک دسته بندی کلی می‌توان آن را به مسکونی، تجاری یا بازرگانی، صنعتی و استحفاظی دسته بندی کرد. منظور از کاربری استحفاظی همه کاربری‌های بهداشتی، تفریحی، محیط زیستی و غیره را شامل می‌شود.
ارزیابی و تعیین ارزش زمین‌ها در ابتدا با توجه به کاربری هر زمین در هر منطقه صورت می‌گیرد. کارشناس رسمی دادگستری پیش از هر چیزی با توجه به نقشه‌های شهری و منطقه بندی‌ها به این شاخص در ارزیابی خود خواهد پرداخت.
طرح‌های شهری نقش زیادی در تعیین ارزش زمین دارند. به طور کلی سه طرح شهری را می‌توان از هم تفکیک نمود؛ موضعی؛ که به آماده سازی زمین، بهسازی بافت‌ها و مناطق استراتژیک می‌پردازد. طرح موضوعی؛ که موضوعاتی چون گردشگری، حمل و نقل و فضای سبز و غیره می‌پردازند و نهایتا طرح‌ تفصیلی؛ که نحوه استفاده از زمین‌ها را مشخص می‌کنند.

برنامه ریزی شهری حول این طرح‌ها صورت می‌گیرد. در ادامه نشان خواهیم داد که چگونه این طرح‌ها به کارشناسان در تعیین ارزش و ارزیابی زمین شهری کمک خواهند کرد. این برنامه ریزی شهری در قالب نقشه‌های شهری طرح تفصیلی و یا پهنه بندی اراضی در طرح‌های ساختاری- راهبردی صورت می‌گیرد.

نقشه‌ها شامل موضوعات مختلفی هستند؛ عبور و مرور و حمل نقل، تعیین کاربری و منطقه بندی و نهایتا ضوابط و مقررات استفاده از زمین. دسترسی و عبور و مرور کلید واژه بسیار مهمی در تعیین ارزش است. اما معانی مختلفی دارد. عبور و مرور برای تعیین ارزش یک ملک مسکونی شاید چندان هم ارزش نداشته باشد چرا که آسایش ساکنین را به هم می‌ریزد اما برای یک ملک تجاری مهم‌ترین اصل تعیین قیمت خواهد بود. همانطور که می‌دانید ملکی که در یک منطقه پر رفت و آمد ساخته شود ارزش سر قفلی بسیار زیادی هم پیدا می‌کند که گاها می‌تواند متری چند صد میلیون یا یک میلیارد قیمت داشته باشد. اما از آن جا که نقاط مسکونی باید امکان عبور و مرور و حمل و نقل برای آن‌ها فراهم باشد دوری یا نزدیکی یک زمین به وسایل حمل و نقل عمومی و جاده‌ها و اتوبان‌ها نیز اهمیت زیادی خواهد داشت.

تعیین کاربری و منطقه بندی شاخص دوم است. این که یک ملک تجاری، صنعتی و یا مسکونی است و یا چه قابلیت‌های کاربری می‌توان برای آن متصور بود و این که آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد یا خیر قیمت ارزش و زمین را به شدت تغییر خواهد داد. قاعدتا زمین تجاری از مسکونی و صنعتی از ارزش بیشتری برخوردار خواهد بود.

شاخص سوم که مهم‌ترین شاخص هم به حساب می آید، مقررات و ضوابط استفاده از زمین است. در این شاخص به موضوعات مختلفی پرداخته شده است که ارزش زمین شهری را مشخص می‌کند. به ترتیب به آن می‌پردازیم.

• تفکیک زمین: در طرح‌ها و نقشه‌های شهری و برنامه ریزی شهری که توضیحاتی در خصوص آن دادیم محدودیت‌هایی برای ساخت ایجاد شده است که یکی از آن‌ها تفکیک زمین است. منظور از تفکیک زمین حداقل اندازه قطعات، ایجاد و تناسب قطعات و نحوه دسترسی است. حداقل اندازه قطعات در خرید و فروش زمین اهمیت دارد. برای مثال فرض کنید مورد کارشناسی زمین یک قطعه زمین شهری 1000 متری است. در صورتی که مقررات این حوزه اجازه تفکیک زمین به واحد‌های کوچکتری را بدهند ارزش زمین به مراتب افزایش پیدا خواهد کرد اما اگر برای مثال حداقل تفکیک 300 متر باشد قاعدتا زمین ارزش کمتری نسبت به مواد مشابهی که حداقل تفکیک 200 متر است خواهد داشت.
• موارد استفاده از زمین: هر قطعه زمین شهری مواد استفاده مشخصی دارد که به سه دسته می‌توان آن را دسته بندی کرد. اول مواد مجاز است. برای مثال مجاز به ساخت و ساز مسکونی و یا تجاری و یا صنعتی است. اگر مسکونی باشد یک ارزش و اگر تجاری باشد ارزش دیگری دارد. مورد دوم مشروط است. به این معنا که استفاده زمین برای مثال مسکونی است اما به دلیل احتیاجات و نیاز‌هایی که در یک منطقه وجود دارد ممکن است به صورت مشروط و کسب مجوز لازم از شهرداری بتوان یک قسمت تجاری، آموزشی و یا درمانی هم در آن ایجاد کرد. و دسته آخر موارد ممنوع یا غیر مجاز است. برای مثال در یک منطقه مسکونی ممکن است ساخت تجاری به دلیل بر هم خوردن آسایش ساکنین و یا ایجاد ترافیک مطلقا ممنوع باشد.
• ایجاد و تناسب قطعات: طول و عرض زمین‌ قطعات ممکن برای تفکیک در هر زمین و جهت ساخت زمین اهمیت زیادی خواهد داشت. طول و عرض در ساخت و ساز و ایجاد واحد‌های مسکونی و یا تجاری اهمیت دارند بدین معنا که طول و عرض نقش اساسی در عملکرد سازه دارند که در ادامه آن را بیشتر توضیح خواهیم داد. از سوی دیگر جهت ساخت و ساز اهمیت دارد. معمولا زمین‌هایی که به جهت جنوب و یا شمال اند به دلیل نورگیری و وضعیت مناسب آن در فصول سرما و گرما، امکان‌هایی که برای ساکنین ایجاد می‌کند مانند پرورش گل و گیاه و باغچه و غیره نسبت به زمین‌های شرقی و غربی ارزش بیشتری دارند.
• دسترسی ساختمان: منظور دسترسی در اینجا دسترسی داخلی است که معمولا برای آپارتمان‌ها و غیره اهمیت پیدا می‌کند و در ارتباط با قطعه بندی است. اما دسترسی خارجی مانند نزدیکی به خیابان‌ها و بازار و غیره نیز به عنوان دسترسی خارجی حائز اهمیت هستند.
• حداکثر زیر بنای طبقات: در بسیاری از مناطق یک متر ساختمان بیش از صد میلیون ارزش دارد و هنگامی که شما یک ساختمان 20 طبقه در آن احداث می‌کنید هر متر زمین بیست متر محاسبه می‌شود. حال اگر می‌خواهید زمینی مثلا 500 متری خریداری کنید هر چه تراکم ساختمان و یا زیر بنای ساختمان کمتر باشد شما بیست برابر آن متضرر خواهید شد. ممکن است مجبور باشید 250 متر از زمینی که میلیارد‌ها ارزش دارد را برای حیات و غیره بگذارید و یا در قطعه بندی یک زمین بزرگ به کوچه و خیابان اختصاص دهید.
• حداکثر ارتفاع ساختمان: قبل از هر چیز کارشناس به ارتفاع زمین دقت می‌کند. تعیین قیمت زمین بر اساس ارتفاع اهمیت دارد چرا که بر هیچکس پوشیده نیست که خریداران مایلند تا در جایی زندگی کنند که مشرف بر شهر و یا دیگران باشد. از سوی دیگر تعداد طبقات و محدودیت‌هایی آن ارزش زمین را مشخص می‌کند. یک زمین 100 متری اگر 20 طبقه بتوان در آن ساخت یعنی 10 واحد آپارتمان 100 متری اما اگر 10 واحد یعنی نصف.
• در کنار شاخص‌های بالا باید تعداد پارکینگ‌ها، نحوه استقرار ساختمان، ابعاد حیات، مقررات نماسازی، مقررات نور گیری و غیره را نیز در نظر گرفت.

 معیار‌های مذکور مهم‌ترین ملاک تعیین قیمت زمین هستند. همانطور که مشاهده کردید نمی‌توان گفت چون زمین‌ در فلان منطقه متری nمیلیون تومان است اقدام به خرید کرد. ممکن است زمینی در دو طرف خیابان باشند ولی ارزش یکی دو برابر دیگری باشد. متاسفانه افراد زیادی در معاملات زمین به دلیل در نظر نگرفتن این شاخص‌ها و یا ارائه اسناد نادرست فریب می‌خورند و میلیارد‌ها ضرر می‌کنند به همین دلیل نیز توصیه می‌کنیم در خرید و فروش زمین از کارشناسان حرفه‌ای ما که بیش از پنج دهه در این حوزه به صورت رسمی فعالیت کرده‌اند جهت ارزیابی و یا مشاوره بهره ببرید.

در سال‌های اخیر و با گسترش ساخت و ساز‌ها، مشکلات جدیدی در حوزه ساختمان‌ها پدید آمده است. از جمله این مشکلات می‌توان به نشست خانه و آپارتمان‌ها، نشست فونداسیون و کج شدگی ساختمان اشاره کرد. ممکن است این مشکلات برای ساختمان‌هایی که چندین سال قدمت دارند و یا حتی ساختمان‌ها و تاسیساتی که در حال ساخت هستند هم اتفاق بیافتد.

معمولا راه‌هایی برای اصلاح نشست، جلوگیری از آن و یا بازسازی وجود دارد که شرکت‌های مختلف و مهندسان حوزه عمران و ساختمان با دریافت هزینه‌هایی اقدام به انجام اصلاحات و تعمیرات می‌کنند. متاسفانه یک نکته بسیار اساسی در این اصلاحات وجود دارد و اغلب هم مورد توجه قرار نمی‌گیرد و آن این که، اصلاح نشست ممکن است کاملا موقتی باشد و تاثیری در بهسازی ساختمان نداشته باشد.

در موراد متعددی مشاهده شده است که ساختمان‌هایی پس از انجام امور مقاوم سازی بعد از مدت کوتاهی دوباره دچار ترک‌هایی شده اند که عمدتا هم ناشی از نشست است. از همین رو کارشناسان راه و ساختمان پیش از انجام امور مربوط به اصلاح به کارشناسی ساختمان‌ها جهت تعیین علل نشست و یا کج شدگی می‌پردازند. تعیین این علل زمینه‌ای فراهم می‌آورد که اولا نوع اصلاح متناسب با آن صورت گیرد و از سوی دیگر میزان هزینه‌هایی که برای اصلاح نیاز است توسط کارشناسان ارزیابی شود. اما به جز دلایلی که عنوان کردیم ارزیابی کارشناس از علل و میزان خسارت و محاسبه هزینه اصلاح نشست چه اهمیت دیگری می‌تواند داشته باشد؟

به طور کلی علت ترک و یا نشست در ساختمان را در دو دلیل می‌توان خلاصه کرد. یا دلیلی طبیعی دارد مانند رطوبت و مقاومت خاک و یا دلایل انسانی، مانند فشار طبقات، خاک برداری در گوشه و اکناف، هدایت جریان سیل و غیره.

در نشست ساختمان‌ها با انواعی از نشست روبرو هستیم که نشانه‌های مختلفی دارند. از مهم‌ترین نشانه‌های نشست ساختمان می‌توان به فاصله گرفتن کف از دیواره، ترک خوردن دیوار‌ها، ترک خوردگی فونداسیون در زیر زمین، تاب برداشتن درب‌ها و پنجر‌ها و یا ایجاد ترک در اطراف آن و حتی باز شدن درز در نقاط اتصالی پنجره و دیوار و بسیاری از نشانه‌های دیگر که می‌تواند خبر از خطر نشست ساختمان دهد. از خطرات نشست ساختمان می‌توان به فرو ریختن غیره منتظره نقاط اتصالی در دیواره‌ها و از همه مهم‌تر اجزای سقف اشاره کرد.

اما دلایل اصلی نشست ساختمان چیست؟ کارشناسان ما در این حوزه با توجه به تشخیص علل راهکار‌هایی نیز برای مهندسان اصلاح نشست و صاحبین املاک پیشنهاد می‌کنند که هم هزینه‌ها را کاهش خواهد داد و هم مقاومت ساختمان بهبود پیدا خواهد کرد.

کارشناسان به بررسی نشانه های نشست خانه‌ می‌پردازند که بعضی از آن‌ها را عنوان کردیم. برای مثال ایجاد ترک‌ها در طول فونداسیون نشان از مشکلات اساسی در ساخت بنا و پی ریزی دارد که خود می‌تواند دلایل مختلفی چون عدم ارزیابی خاک قبل از طراحی و اجرای سازه و یا اجرای نادرست سازه داشته باشد.

دلیل دیگر استفاده از تجهزات نامناسب و بی کیفیت و یا بی توجهی در بکار بردی مصالح در مقاومت ساختمان. پی ساختمان با توجه به میزان طبقات، آزمایش خاک و همچنین استاندارد مقاومت باید دارای استاندارد‌هایی از قبیل تعداد میلگرد‌ها و میزان مصالح داشته باشد در صورتی که این موضوع رعایت نشده باشد، قطعا ترک خوردگی و نشست ایجاد می‌شود.

حتی عملیات خاک برداری و گود برداری و بی توجهی به دستورات و ناهمسان شدن ساختمان نیز می‌تواند دلیل نشست باشد. بیش از ده دلیل دیگر می‌توان برای این موضوع آورد که از طرح آن صرف نظر می‌کنیم. بنابراین گاها تعیین خسارت نشست ساختمان هم اهمیت پیدا می‌کند. خصوصا برای ساختمان‌های نوسازی که پیمانکاران مسئولیت ساخت آن را بر عهده داشته‌اند نیاز به تعیین خسارت است.
در موراد متعددی ممکن است نشست آنقدر عمیق یا جدی نباشد و صرف انجم چند عمل اصلاحی بتوان مانع از آن شد به همین دلیل کارشناسان ما هنگام ارزیابی حداقل  حداکثر هزینه لازم اصلاح نشست را مشخص می‌کنند تا از بروز مشکلات بعدی برای صاحبین املاک جلوگیری شود.

اما کج شدگی ساختمان نیز نیاز به ارزیابی دارد. کج شدگی ممکن است برای یک ساختمان در حال اجرا صورت گیرد. عدم استفاده از کارشناسان نقشه بردار و یا بی توجهی بسیاری از نقشه برداران و معماران در بتن ریزی و طراحی سازه‌ها و حتی عملیات خاکبرداری به راحتی زمینه کج شدن ساختمان را فراهم می‌کند.

علاوه بر این‌ها کج شدن ساختمان ممکن است به دلیل نشست و یا خاکبرداری و انجام عملیات در ساختمان‌های اطراف هم باشد. بنابراین بسیار اهمیت دارد تا دلایل نشست را تشخیص داد. گاها تشخیص دقیق عوامل نشست ممکن است زمینه برداشته شدن هزینه هنگفتی را از دوش صاحبان املاک در پی داشته باشد.

کارشناسان ما در حوزه‌های مختلف راه و ساختمان و نقشه برداری آماده انجام خدمات کارشناسی در همه نقاط کشور به تعیین میزان نشست، مشخص کردن علل آن، تعیین خسارت‌ها و برآورد هزینه های لازم و حتی نظارت بر حسن اجرای این عملیات توسط پیمانکاران هستند.

بیشترین پرونده ها و اختلافاتی که در حوزه سرقفلی ها اتفاق می‌افتد مربوط به اقداماتی است که اصطلاحا تعدی و تفریط می‌نامند. تعدی تجاوز به حقوقی است که نباید انجام شود و تفریط به منزله کوتاهی کردن از اعمالی است که برای حفظ مال باید انجام شود اما انجام نشده است. کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان وظیفه مشخص کردن و تعیین مصادیق تعدی و تفریط در سرقفلی‌ها به وسیله مستاجر یا صاحب سرقفلی را بر عهده دارد.
عدی کردن در حالتی اتفاق می‌افتد که مستاجر یا صاحب سرقفلی به وسیله بدون کسب اجازه از مالک اقدام به تغییرا اساسی در مغازه یا مکان سرقفلی کند. شرح و ارزیابی این تغییرات توسط کارشناس دادگستری ساختمان انجام می‌شود.
مستاجر در صورتی که بخواهد در مغازه تغییرات اساسی ایجاد کند حتما باید از صاحب ملک اجازه بگیرد و به او حقی را تحت عنوان حق مالکانه بپردازد. در صورتی که این کار بدون اجازه او صورت گیرد مصداق تجاوز به مال محسوب می‌گردد و مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند و دادگاه نیز بر اساس شواهد در موارد مختلف احکام مختلفی صادر می‌کند.
برای مثال در نظر بگیرید که مستاجری بدون کسب رضایت از مالک اقدام به تخریب و بزرگ‌تر کردن پنجره یک مغازه می‌کند. مالک از او شکایت می‌کند. کارشناس رسمی ساختمان برای تحقیق و بازدید از مغازه شرح آنچه گذشته است را به دادگاه گزارش می‌دهد. تعیین قانونی مصادیق تعدی و تفریط بر عهده دادگاه است اما در صورتی که کارشناس تایید کند معمولا دادگاه هم نظر ایشان را می‌پذیرد. مالک در صورت تغییر اساسی در ملکش می‌تواند درخواست تخلیه نیز داشته باشد.
بنابراین تغییراتی مصداق تعدی هستند که اولا به ملک آسیب رسانده باشد و یا آن را تغییر داده باشد و ثانیا بدون کسب اجازه از مالک صورت گرفته باشد. پس در خصوص تزئینات و تغییرا جزئی با رعایت احتیاط می توان گفت تعدی صورت نگرفته و حق مالکانه به مالک تعلق نمی‌گیرد.
تفریط در سرقفلی ها به معنای کوتاهی کردن در نگهداری از ملک است. در صورتی که به دلیل بی توجهی و یا هر دلیل دیگری که مستاجر می‌توانسته مانع آن شود اما نشده، آسیبی به ملک وارد شود، کارشناس ساختمان آن را مصداق بارز تفریط در نظر می‌گیرد. برای مثال در نظر بگیرید که به دلیل خراب بودن شیر آب یک محل و نشت آن خسارتی به ملک وارد شوده باشد و یا به دلیل سوراخ شدن سقف باران بخشی از سقف را تخریب کرده است، این موراد از مصادیق تفریط هستند و حق شکایت را برای مالک ایجاد می‌کند. مستاجر باید مغازه را به همان شکلی تحویل گرفته است به مالک تحویل دهد. در غیر این صورت یا در آن تعدی کرده و یا در نگهداری از آن تفریط.
بنابراین به مستاجران و صاحبان سرقفلی توصیه می‌کنیم که حتما با موراد تعدی و تفریط به طور دقیق آشنا باشند. چون در صورت بروز خطا ممکن است دادگاه حکم به تخلیه مستاجر دهد و ضرر هنگفتی به مستاجر وارد شود.
یکی از مورادی که در اینجا شایسته طرح کردن است. موضوع تغییر شغل است. تغییر شغل نیز باید با اجازه مالک صورت بگیرد و معمولا شامل حق مالکانه هم می‌شود مگر آن که شغل جدید شبیه شغل سابق باشد. تغییر شغل را از آن جهت در این مقاله بررسی می‌کنیم که در بسیاری از اختلافات مالک مدعی است اولا تغییر شغل بدون اجازه او بوده است و ثانیا باعث تعدی به ملک شده است. مثلا مغازه کفاشی به فروشگاه لوازم الکترونیکی تبدیل شده است و تغییراتی در مغازه رخ داده است. در این صورت مستاجر دو خطا مرتکب شده است و مالک می‌تواند درخواست تخلیه داشته باشد.

 قوانین تغییر شغل هم همانطور که گفته شد مستلزم پرداخت حق مالکانه است مگر این که شغل شبیه شغل قبل باشد. بنابراین توصیه می‌کنیم در صورتی که قصد دارید نوع کسب خود را در سرقفلی تغییر دهید حتما با کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان مشورت کنید. چون ممکن است شما شغل جدیدی را انتخاب کنید و معتقد باشید شبیه شغل قبلی است اما دادگاه چنین نظری نداشته باشد و نکته آخر اینکه تغییر شکل ها ممکن است با تغییراتی در مغازه همراه باشد بنابراین بهتر است رضایت مالک را کسب کرده و از مشورت غافل نشوید.